MARZO-APRILE PROPRIETA' IMMOBILIARE

AMMINISTRATORI IN PROROGATIO: E’ POSSIBILE COMPARIRE IN GIUDIZIO

La Cassazione ordinanza 1050 del 16 gennaio 2025, ha affermato che, in ambito condominiale, le clausole

del regolamento che limitino il potere dell'amministratore di stare in giudizio, anche se aventi natura

contrattuale, sono inefficaci non potendosi derogare alle disposizioni di legge sui poteri di rappresentanza

del mandatario. L’amministratore di condominio pur se in regìme di proroga, può conferire procura al fine

di emettere un precetto nei confronti di un condomino moroso. Si tratta di un atto conservativo, non

eccedente l'ordinaria amministrazione. In tale contesto è stata respinta l'opposizione a precetto proposta

da un condòmino a seguito della notificazione dell'intimazione di pagamento di quote condominiali

scadute, azionate mediante decreto ingiuntivo, fondata su due eccezioni: la carenza di legittimazione a

stare in giudizio dell'amministratore cessato dalla carica; e l'inesistenza della procura da quest'ultimo

rilasciata al difensore. Il principio è il seguente: eventuali norme pattizie non possono derogare alla

disciplina sulla rappresentanza processuale.

A cura di Erio Iurdana

(CONFAPPI Torino)

CONSENSO A MAGGIORANZA PER IL VIDEOCITOFONO

Per cambiare il citofono con il videocitofono condominiale, è necessario il consenso della maggioranza dei

presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. L'intervento di sostituzione,

infatti, non costituisce un'innovazione, bensì una manutenzione straordinaria. Tale principio è stato

affermato dal Tribunale di Torino con la sentenza 3 giugno 2024 numero 3247. Un condomino aveva

impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva approvato la sostituzione dell'impianto citofonico comune

con un impianto di videocitofono, senza però raggiungere il quorum dei due terzi del valore dell'edificio

richiesto dall'articolo 1120, comma 1, CC per le innovazioni. L'intervento deliberato dall'Assemblea

prevedeva la sostituzione (con completo smantellamento), dell'impianto citofonico condominiale

esistente, costituito da più impianti citofonici relativi alle singole scale e alle quali si accedeva attraverso

un cancello pedonale, con un impianto elettrico esterno costituito da un videocitofono digitale di nuova

generazione e con installazione di tubazione interna, attualmente non esistente.

A cura di Arianna Cornelli

(CONFAPPI Pavia)

MOROSITA' INCOLPEVOLE

FONDO MOROSITA’ INCOLPEVOLE

La legge 30 dicembre 2024, n. 207 legge di bilancio 2025 - contiene alcune disposizioni in tema di morosità

incolpevole del conduttore (articolo 1, commi da 117 a 119). In primo luogo, viene disposto il

rifinanziamento del Fondo nella misura di 10 milioni per l’anno 2025 e di 20 milioni per l'anno 2026. In

secondo luogo si prevede che entro 30 giorni dalla di entrata in vigore della legge — ossia entro il 31

gennaio 2025 - sia emanato un decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, per procedere a

un aggiornamento del decreto ministeriale del 30 marzo 2016 diretto a stabilire i criteri e le modalità di

utilizzo delle risorse del Fondo e Ia relativa erogazione entro 31 luglio di ciascuna delle annualità. I

destinatari del fondo sono i soggetti relativamente ai quali «al momento della presentazione dell’istanza

permanga uno stato di bisogno connesso alla perdita o alla consistente riduzione della capacità

reddituale del nucleo familiare tali da non permettere o da rendere particolarmente difficoltoso il

pagamento del canone di locazione». La norma amplia l’ambito di applicazione rispetto al passato

inserendo tra i potenziali destinatari del contributo non solo chi abbia perso la capacità reddituale ma

anche chi ne abbia subito una consistente riduzione. Fermo restando che le condizioni devono essere

sopravvenute alla stipula del contratto di locazione.

A cura di Raffaele Vosino

(CONFAPPI Modena)

GENNAIO-FEBBRAIO PROPRIETA' IMMOBILIARE

AMMINISTRATORI IN PROROGATIO: E’ POSSIBILE COMPARIRE IN GIUDIZIO

La Cassazione ordinanza 1050 del 16 gennaio 2025, ha affermato che, in ambito condominiale, le clausole

del regolamento che limitino il potere dell'amministratore di stare in giudizio, anche se aventi natura

contrattuale, sono inefficaci non potendosi derogare alle disposizioni di legge sui poteri di rappresentanza

del mandatario. L’amministratore di condominio pur se in regìme di proroga, può conferire procura al fine

di emettere un precetto nei confronti di un condomino moroso. Si tratta di un atto conservativo, non

eccedente l'ordinaria amministrazione. In tale contesto è stata respinta l'opposizione a precetto proposta

da un condòmino a seguito della notificazione dell'intimazione di pagamento di quote condominiali

scadute, azionate mediante decreto ingiuntivo, fondata su due eccezioni: la carenza di legittimazione a

stare in giudizio dell'amministratore cessato dalla carica; e l'inesistenza della procura da quest'ultimo

rilasciata al difensore. Il principio è il seguente: eventuali norme pattizie non possono derogare alla

disciplina sulla rappresentanza processuale.

A cura di Erio Iurdana

(CONFAPPI Torino)

LEGITTIMA CONVOCAZIONE-AFFITTI BREVI

IL MESSAGGIO WHATSAPP NON LEGITTIMA LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA

Non è legittimo l’invio della convocazione di assemblea a tutti i condòmini a mezzo whatsapp (Tribunale Avellino, sentenza 1705/2024).

Seppur di rapido e immediato recepimento, l’invio del messaggio whatsapp non è annoverato nell’elenco riportato nell’articolo 66 comma 3 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano). L’articolo 66 Disp. Att. C.C. – ma sul punto non tutti concordano - è norma inderogabile che non ammette estensioni.

Pertanto, precisa il Giudice di Avellino, non possono essere prese in considerazione altre modalità non previste dalla legge o successivamente sopravvenute.

Per il Tribunale campano infatti le comunicazioni mediante whatsapp sono da considerarsi ”informali”.

Tale modalità di comunicazione presenta criticità, come la mancanza di certezza di ricezione, non essendovi la garanzia che tutti i condòmini leggano il messaggio e il difetto di forma, non rappresentando la chat un mezzo di comunicazione ufficiale, come la Pec o la raccomandata.

A cura di Ines Durante

(CONFAPPI Treviso)

AFFITTI BREVI CHIAVI IN MANO

Obbligo CIN dal 1° gennaio (e già era) e CIN in dichiarazione dei redditi (per effetto della Legge di Bilancio 2025). Per la Polizia inoltre nelle locazioni brevi e turistiche è obbligatoria la verifica di persona della corrispondenza fra persone alloggiate e documenti forniti. Lo ha chiarito una Circolare del Ministero dell’interno emanata per arginare la prassi della c.d. identificazione da remoto, ossia mediante trasmissione informatica delle copie e successivo utilizzo di un codice di apertura informatizzata o di key boxes all’ingresso. Il documento (n.557/St/221.3.1.0 del 18/11/2024), firmato dal capo della polizia è stato indirizzato a tutte le Prefetture. Le modalità di ricezione della clientela informatizzata - che scavalca la fase di identificazione personale degli ospiti al momento dell’accesso alla struttura - soddisfa i requisiti previsti dall’articolo 109 del Tulps, specialmente in una fase caratterizzata da eventi che impongono in vario modo un elevato livello di allerta.

Il check in da remoto non è in linea con le esigenze di sicurezza minime, non potendosi escludere che, dopo l’invio dei documenti, la struttura possa essere occupata da uno o più soggetti le cui generalità resta-no ignote alla Questura. In tal senso, del resto, si è espressa la Corte costituzionale secondo cui “l’obbligo di comunicazione delle generalità delle persone alloggiate, imposto dall’art. 109, terzo comma, investe una modalità di svolgimento di tale attività d’impresa che si correla, con immediatezza, a specifiche esigenze di sicurezza pubblica, giacché il predetto obbligo è volto a consentire all’autorità di polizia la più rapida cognizione dei nominativi degli ospiti dell’albergo, al fine di garantire, appunto, la sicurezza pubblica nell’ambito dei compiti d’istituto individuati dall’art. 1 Tulps”.

A cura di Enrico Fenoglio

(CONFAPPI Asti)

CONTRATTO DI LOCAZIONE NULLO

SE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E’ NULLO DEVONO ESSERE RESTITUITI GLI AFFITTI

In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere a norma dell'art. 2.033 C.C., cioè di ottenere la restituzione dei canoni versati al locatore in esecuzione del contratto. Ferma restando la facoltà per il locatore di eccepire, ex art. 2041 C.C., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale.

Il caso esaminato dalla Corte ha riguardato un contratto di locazione verbale cioè senza la forma scritta richiesta dalla Legge 431/1998 per l’esistenza del contratto. In questi termini Cassazione 16/12/2024, n. 32.696.

A cura di Severino Rigotti

(CONFAPPI Trento)

VUOTI A RENDERE O VUOTI A PERDERE

Quando la proprietà privata deve risolvere l’emergenza abitativa: vuoti a rendere o vuoti a prendere?

Le associazioni della proprietà immobiliare torinesi APE, UPPI, CONFAPPI,ASPPI, APPC, CONFABITARE e FEDERCASA, consapevoli dell’emergenza abitativa in essere a danno delle fasce deboli, ritengono che la stessa emergenza vada affrontata con un adeguato intervento pubblico nelle politiche abitative coinvolgendo nella programmazione degli interventi anche le associazioni rappresentative della proprietà immobiliare come più volte dalle stesse richiesto. Le associazioni torinesi APE, UPPI, CONFAPPI, ASPPI, APPC, CONFABITARE e FEDERCASA fermamente contestano le soluzioni di cui alla proposta di deliberazione di iniziativa popolare “nuove tutele per il diritto alla casa – censimento e restituzione alla città di alloggi in stato di non uso” presentata il 06/11/2024 al Comune di Torino e lanciata con la campagna “Vuoti a rendere”; indipendentemente dal numero minimo di unità abitative al quale il provvedimento fa riferimento contestano la richiesta di censimento, contestano l’applicazione di sanzioni economiche o amministrative, contestano la richiesta di requisizione di immobili ed evidenziano che a fronte di un problema reale la proposta di deliberazione prospetta delle soluzioni basate su elenco di dati che non hanno un fondamento certo e per nulla giustificati. Quanti sono effettivamente gli alloggi vuoti? Questi i numeri pubblicati negli ultimi mesi: - 17.06.2024: 78.000 case vuote (fonte TorinoNews24 e Quotidiano Piemontese) - 05.08.2024 80.000 alloggi vuoti (fonte La stampa) - 08.09.2024: 50.000 alloggi vuoti (fonte Torino Oggi) - 06.11.2024: 50.000 secondo una stima, 22.000 secondo il Comune di Torino, 78.000 secondo fondazione Don MarioOperti (fonte Torino Today). - Nel testo della proposta di delibera di iniziativa popolare viene riportato il dato presente nella Relazione illustrativa generale della Proposta tecnica del progetto preliminare per la revisionedel PRG, dove sarebbero almeno 21.699 gli alloggi disponibili non occupati, per un totale di circa 42.889 persone ivi insediabili. Sono numeri dati senza una base oggettiva perché: - non vengono prese in considerazione le abitazioni dove gli occupanti non hanno la residenza (studenti, contratti transitori, locazioni brevi); - esistono abitazioni vuote temporaneamente che sono sul mercato per essere vendute o affittate; - vi sono abitazioni temporaneamente non occupate in quanto in fase di ristrutturazione; - vi sono abitazioni tenute a disposizione temporanea per un prossimo utilizzo famigliare; - esistono anche proprietari che arrivano da esperienza negativa con inquilini morosi che prima di proporre sulmercato l’immobile attendono qualche tempo. Si pensi alle purtroppo frequenti situazioni di sfratto per morosità dove in capo al proprietario gravano mediamente dai 12 ai 16 mesi di canoni non percepiti, tasse e tributi, spese condominiali, oltre ai danni all’alloggio per come spesso viene rilasciato dagli inquilini ed alle spese legali per riaverne la disponibilità; - esistono abitazioni vuote di proprietà pubblica (risulta dalle cartolarizzazioni degli immobili degli enti previdenziali) e ATC (25/09/2024: Perché una casa popolare su dieci è sfitta? Nel Torinese 7300 famiglie in attesa. Fonte La Stampa); A ben vedere i proprietari sono accusati ingiustamente di lasciare gli alloggi vuoti e ad ulteriore riprova si pensi ai costi che produce un alloggio non occupato quali Imu, Tari, condominio, eventuali utenze, che per un alloggio medio-piccolo possono stimarsi in non inferiori Euro 3.000,00 annui. Qual è la convenienza nel decidere di tenere un alloggio vuoto? Pensare di spaventare i proprietari con slogan preconfezionati sulla requisizione, oltre ad essere facilmente contestabile in quanto ampiamente ribadito che si tratta di un provvedimento incostituzionale, ha come unica conseguenza l’incentivare a ritirare dal mercato le case in affitto o a venderle (non il contrario). La carenza di immobili pubblici, sia perché sono da ristrutturare sia perché non esiste da anni un Piano Casa serio, non può ricadere a danno della proprietà privata. La proprietà privata ha già contribuito molto, le entrate più importanti del Comune sono quelle che arrivano dalla proprietà immobiliare privata che durante il periodo del Covid è stata gravemente danneggiata dal blocco sfratti, emergenza di cui i proprietari immobiliari a titolo assolutamente gratuito si sono fatti carico senza che il Comune o le Istituzioni pubbliche siano venute loro incontro. Le associazioni torinesi della proprietà immobiliare hanno espressamente richiesto al Comune la possibilità di sedersi in tutti i tavoli dove viene trattato il tema dell’abitare di Torino per poter in tali sedi esprimere le ragioni dei proprietari di casa, che da sempre hanno avuto un ruolo importante e fondamentale nella crescita virtuosa del comune ed oggi le stesse riformulano nuovamente la richiesta, con l’auspicio che questa volta venga accolta; in un periodo di crisi e grande difficoltà in cui vive la città, le associazioni della proprietà immobiliare torinesi APE, UPPI, CONFAPPI, ASPPI, APPC, CONFABITARE e FEDERCASA in modo responsabile e con ampio spirito di collaborazione chiedono un incontro con il Sindaco Stefano Lo Russo al fine di evitare che su questioni propagandistiche si vada a creare una conflittualità all’interno della cittadinanza inutile e certamente non produttiva di vantaggi per nessuno. Le associazioni torinesi APE, UPPI, CONFAPPI, ASPPI, APPC, CONFABITARE e FEDERCASA sono a disposizione dei proprietari immobiliari, ognuna nelle rispettive sedi, per tutelare i loro diritti e per accogliere le loro istanze.

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